Tòa án nhân dân quận Hoàng Phố thành phố Thượng Hải
PHÁN QUYẾT DÂN SỰ
Số hiệu (2022) Hỗ 0101 dân sơ 2966
(Chú thích: Số hiệu phán quyết được hiểu như sau
0101 = mã số của tòa án nhân dân quận Hoàng Phố thành phố Thượng Hải)
Nguyên cáo: Công ty hữu hạn quản lý bất động sản Nhã Loan Thượng Hải, trụ sở phòng 1278 số 301 đường Tiền Hâm trấn Kim Sơn Vệ quận Kim Sơn thành phố Thượng Hải.
Người đại diện theo pháp luật: Hoắc X, giám đốc điều hành.
Người đại diện ủy quyền tố tụng: Trương Hàm Huy, luật sư văn phòng luật sư Quân Duyệt thành phố Thượng Hải.
Bị cáo: (Liên doanh trách nhiệm hữu hạn) trung tâm quản lý kinh doanh tài sản Tư Hòa Thượng Hải, trụ sở phòng 202 số 3 ngõ 509 đường Phục Hưng quận Hoàng Phố thành phố Thượng Hải.
Đối tác kinh doanh: Công ty hữu hạn quản lý đầu tư Tư Vanh Thượng Hải.
Người đại diện ủy quyền tố tụng: Trương Hồng Linh, luật sư văn phòng luật sư Hán Thịnh Thượng Hải.
Người đại diện ủy quyền tố tụng: Thi Nhĩ Giai, luật sư văn phòng luật sư Hán Thịnh Thượng Hải.
Bên thứ ba: Công ty hữu hạn cố vấn bất động sản Savills (Thượng Hải), trụ sở phòng 205 khu tây tầng hai số 707 đường Trương Dương khu mậu dịch tự do thí điểm (Thượng Hải) Trung Quốc.
Người đại diện theo pháp luật: Chu Triệu Vinh, chủ tịch.
Người đại diện ủy quyền tố tụng: Thương Khánh Vĩ, luật sư văn phòng luật sư Hối Nghiệp thành phố Thượng Hải.
Bên thứ ba: Công ty hữu hạn truyền thông văn hóa Mi Khai Nhãn Tiếu Trùng Khánh, trụ sở số 0089 tầng 15 tòa 8 số 262 đường Trường Tân phường Phương Sơn quận Võ Long thành phố Trùng Khánh.
Người đại diện theo pháp luật: La X 2, giám đốc điều hành.
(Chú thích: Do trong vụ án này có liên quan tới hai người cùng họ La nên ghi ở đây ý chỉ là người họ La thứ 2)
Người đại diện ủy quyền tố tụng: Trương Nhất Quân, luật sư văn phòng luật sư Lan Địch Thượng Hải.
Người đại diện ủy quyền tố tụng: Trần Tường Kiệt, công nhân công ty.
Án tranh chấp hợp đồng môi giới giữa nguyên cáo công ty hữu hạn quản lý bất động sản Nhã Loan Thượng Hải (sau đây gọi tắt là công ty Nhã Loan) và bị cáo (liên doanh trách nhiệm hữu hạn) trung tâm quản lý kinh doanh tài sản Tư Hòa Thượng Hải (sau đây gọi tắt là trung tâm Tư Hòa), tòa lập án ngày 27 tháng 1 năm 2022, áp dụng trình tự thông thường, đồng thời chiếu theo pháp luật thành lập hội thẩm. Trong khi xét xử, tòa vào ngày 8 tháng 3 năm 2022 chiếu theo pháp luật thêm công ty hữu hạn cố vấn bất động sản Savills (Thượng Hải) (sau đây gọi tắt là công ty Savills) làm bên thứ ba bản án tham gia tố tụng, vào ngày 9 tháng 9 năm 2022 chiếu theo pháp luật thêm công ty hữu hạn truyền thông văn hóa Mi Khai Nhãn Tiếu Trùng Khánh (sau đây gọi tắt là công ty Mi Khai Nhãn Tiếu) làm bên thứ ba bản án tham gia tố tụng, đồng thời lần lượt công khai mở phiên tòa tiến hành xét xử ngày 25 tháng 8, ngày 27 tháng 10 năm 2022. Người đại diện ủy quyền tố tụng của công ty Nhã Loan là Trương Hàm Huy, người đại diện ủy quyền tố tụng của trung tâm Tư Hòa là Trương Hồng Linh, Thi Nhĩ Giai, người đại diện ủy quyền tố tụng của công ty Savills là Thương Khánh Vĩ, người đại diện ủy quyền tố tụng của công ty Mi Khai Nhãn Tiếu là Trương Nhất Quân, Trần Tường Kiệt ra tòa tham gia tố tụng. Ngày 30 tháng 10 năm 2022, bên thứ ba công ty Mi Khai Nhãn Tiếu hủy bỏ ủy quyền với Trần Tường Kiệt. Bản án hiện đã kết thúc xét xử.
Công ty Nhã Loan đưa ra yêu cầu tố tụng với tòa: 1. Yêu cầu trung tâm Tư Hòa thanh toán tiền hoa hồng 59,2 vạn tệ; 2. Yêu cầu trung tâm Tư Hòa lấy 59,2 vạn tệ làm cơ số, chiếu theo tiêu chuẩn 1,5 lần của lãi suất cho vay cơ bản do trung tâm tài trợ liên ngân hàng quốc gia công bố, thanh toán lãi trả chậm từ ngày 19 tháng 2 năm 2020 cho tới ngày trung tâm Tư Hòa thực chi. Sự thực và lý do: Trung tâm Tư Hòa nắm giữ nhiều căn hộ trong đó bao gồm căn nhà phòng 101 số 7 Đông Uyển biệt thự Tư Nam ngõ 507 đường Phục Hưng quận Hoàng Phố thành phố Thượng Hải (sau đây gọi tắt là căn nhà tranh chấp). Vì tiêu thụ bất động sản này, giữa trung tâm Tư Hòa và công ty Nhã Loan đạt thành thỏa thuận hợp tác tiêu thụ đại lý ủy thác không độc quyền, nhưng song phương chưa ký kết thỏa thuận hợp tác bằng văn bản. Phương thức hợp tác của song phương là trung tâm Tư Hòa gửi thông tin bất động sản chờ bán cho công ty Nhã Loan, công ty Nhã Loan giúp tìm kiếm người mua tiềm năng và đưa người mua đi xem nhà, nếu như người mua xác định mua nhà, công ty Nhã Loan sẽ giao thông tin người mua cho trung tâm Tư Hòa, do trung tâm Tư Hòa và người mua hoàn thành thủ tục ký hợp đồng, nếu người mua và trung tâm Tư Hòa cuối cùng giao dịch thành công, công ty Nhã Loan sẽ viết hóa đơn tiền hoa hồng cho trung tâm Tư Hòa và đề xuất yêu cầu kết toán tiền hoa hồng, đồng thời do công ty Nhã Loan, trung tâm Tư Hòa và người mua ký bổ sung hợp đồng trung gian, trung tâm Tư Hòa sẽ thanh toàn cho công ty Nhã Loan tiền hoa hồng tương đương với 1% tổng giá tiền nhà. Trong cùng thời gian, trung tâm Tư Hòa cũng đạt thành hợp tác tương tự với công ty tiêu thụ hoặc quản lý bất động sản khác. Công ty Nhã Loan thông qua phương thức hợp tác kể trên từng đạt thành giao dịch căn nhà phòng 101 số 6 Đông Uyển biệt thự Tư Nam ngõ 507 đường Phục Hưng quận Hoàng Phố thành phố Thượng Hải (sau đây gọi tắt là căn nhà phòng 101 số 6), trung tâm Tư Hòa dựa theo 1% giá nhà thỏa thuận thanh toán cho công ty Nhã Loan tiền hoa hồng. Ngày 21, 22 tháng 6 năm 2019, quản lý khách hàng công ty Nhã Loan là Hoắc X chiếu theo hình thức tiêu thụ đại lý trước đây sắp xếp và đi cùng Trương X, Tạ X và mẹ Tạ X là La X 2 (Tạ X, La X 2 gọi chung là người mua mục tiêu) hai lần đi căn nhà mục đích xem nhà, công ty Nhã Loan thông qua WeChat làm báo cáo xem nhà cho trung tâm Tư Hòa, lúc xem nhà cũng do Tạ X ký “Mẫu đăng ký tham quan biệt thự Tư Nam – Đông Uyển”. Mẫu này là văn bản trung tâm Tư Hòa tự tạo, phần ghi chú trong này ghi rõ “Thời hạn có hiệu lực của khách hàng là 6 tháng kể từ ngày xác nhận, quá hạn cần xác nhận lại”, nhưng đơn xem nhà này, trung tâm Tư Hòa vẫn không cho công ty Nhã Loan chụp ảnh lưu lại, cũng không giao cho công ty Nhã Loan, sau khi người mua mục tiêu xem nhà thực địa, bày tỏ nguyện vọng kế hoạch mua căn nhà tranh chấp, cũng bày tỏ không có sẵn tư cách mua nhà tại Thượng Hải, tính suy nghĩ lấy danh nghĩa công ty mua nhà, quản lý khách hàng công ty Nhã Loan Hoắc X cho biết có thể đăng kí công ty xong mua, nhưng sau đó khách hàng mục tiêu tỏ vẻ không mua nữa. Về sau, công ty Nhã Loan được biết người mua mục tiêu thông qua công ty Savills lấy danh nghĩa “Công ty hữu hạn truyền thông văn hóa Mi Khai Nhãn Tiếu Trùng Khánh” (thành lập tháng 10 năm 2019, người mua mục tiêu Tạ X chiếm 99% cổ phần công ty này, người mua mục tiêu La X 2 chiếm 1% cổ phần công ty này, đồng thời đảm nhiệm người đại diện theo pháp luật của công ty này) vào ngày 14 tháng 12 năm 2019 ký kết hợp đồng trực tuyến, mua căn nhà tranh chấp, số tiền mua nhà là 5.920 vạn tệ. Công ty Nhã Loan cho rằng, phần ghi chú “Mẫu đăng ký tham quan biệt thự Tư Nam – Đông Uyển” xác định rõ thời hạn có hiệu lực của khách hàng là 6 tháng kể từ ngày xác nhận, ghi chú này là quy định bảo vệ đơn vị môi giới đưa đi xem nhà. Người mua mục tiêu vào ngày 21, 22 tháng 6 năm 2019 cùng đi với công ty Nhã Loan xem nhà, do Tạ X ký tên “Mẫu đăng ký tham quan biệt thự Tư Nam – Đông Uyển” tại địa điểm trung tâm Tư Hòa, không đồng ý công ty Nhã Loan chụp ảnh lưu lại, cũng không giao cho công ty Nhã Loan, nhưng quy trình xem nhà của trung tâm Tư Hòa vô cùng quy phạm, không tồn tại tình huống khách hàng mục tiêu xem nhà không ký mẫu đăng ký tham quan, vì vậy, khách hàng mục tiêu là khách hàng đưa đi xem của công ty Nhã Loan, thuộc về tin tức độc quyền của công ty Nhã Loan. Mà thời gian hiệp nghị trung gian công ty Savills và công ty Mi Khai Nhãn Tiếu ký kết là ngày 1 tháng 12 năm 2019 (thời gian đưa đi xem nhà hẳn sớm hơn ngày kể trên), thời gian ký kết hợp đồng trực tuyến là ngày 14 tháng 12 năm 2019, đều trong thời hạn bảo hộ hiệu lực thông tin khách hàng là 6 tháng. Đồng thời, trung tâm Tư Hòa biết rõ căn nhà tranh chấp khách hàng mục tiêu này lấy danh nghĩa công ty Mi Khai Nhãn Tiếu mua, nhưng không xác định tình huống xem nhà trước đó của khách hàng mục tiêu và tình huống như mang theo đơn vị trung gian, cũng không để ý thời hạn bảo hộ 6 tháng, đã thanh toán thù lao cho công ty Savills, thuộc về hành vi cố ý hoặc là có sai lầm nghiêm trọng, cấu thành tình hình bỏ qua trung gian, không thể miễn trừ nghĩa vụ thanh toán tiền hoa hồng của trung tâm Tư Hòa với công ty Nhã Loan. Hiện công ty Nhã Loan đề xuất chủ trương kể trên, yêu cầu tòa án phán như yêu cầu.
Trung tâm Tư Hòa biện luận, một, bên phát triển của căn nhà tranh chấp là công ty hữu hạn A Thượng Hải, công ty này ủy thác trung tâm XX Tư Nam, trung tâm Tư Hòa trong đó có căn nhà tranh chấp cho công ty hữu hạn B Thượng Hải đại lý tiêu thụ, đồng thời do công ty con có điều kiện ký trực tuyến trực thuộc công ty này là công ty hữu hạn C Thượng Hải làm thủ tục ký hợp đồng, do đó trung gian căn nhà phòng 101 số 6 đã giao dịch với công ty Nhã Loan trước đó và trung gian hợp đồng trực tuyến căn nhà tranh chấp đều là công ty hữu hạn C Thượng Hải, tiền hoa hồng vân vân là thông qua công ty hữu hạn B Thượng Hải tiến hành trả thay. Bởi bản án không phải là nhà chung cư mới xây, giữa công ty Nhã Loan và trung tâm Tư Hòa không tồn tại quan hệ tiêu thụ ủy thác, cho nên công ty Nhã Loan lấy hợp đồng tiêu thụ nhà chung cư coi là quan hệ cơ sở pháp lý khởi tố, trung tâm Tư Hòa không đồng ý, bản án hẳn là quan hệ hợp đồng môi giới. Hai, căn nhà tranh chấp không phải ủy thác độc quyền, nguồn nhà là công khai, trung tâm Tư Hòa yêu cầu công ty môi giới phải có được hợp đồng ủy thác trung gian ký kết giữa khách hàng mua nhà và công ty môi giới, sau đó mới có thể tiến hành đàm phán thủ tục mua bán nhà với trung tâm Tư Hòa, nếu như đàm phán xong đồng thời giao dịch thành công, căn cứ yêu cầu và quy trình kết toán tiền hoa hồng của trung tâm Tư Hòa, trung tâm Tư Hòa yêu cầu công ty môi giới cung cấp mẫu đăng ký tham quan khách hàng ký tên (điền họ tên, thông tin liên lạc, thời gian tham quan của khách hàng, còn cần khách hàng, công ty môi giới và nhân viên tiêu thụ của trung tâm Tư Hòa ký tên mới có hiệu lực), đồng thời còn cần cung cấp hợp đồng trung gian, tư cách của công ty môi giới, mới có thể kết toán tiền hoa hồng. Trong bản án, mặc dù công ty Nhã Loan đưa khách hàng đi xem nhà, nhưng căn cứ sự thực công ty Nhã Loan công bố truyền thông, khách hàng mục tiêu đưa đi xem chưa xác định mua nhà, lúc công ty Nhã Loan đưa khách hàng đi xem nhà cũng không căn cứ yêu cầu của trung tâm Tư Hòa cung cấp mẫu đăng ký tham quan khách hàng mục tiêu ký tên, vì vậy công ty Nhã Loan vẫn chưa đạt được sự trao quyền ủy thác mua nhà của khách hàng mục tiêu. Đưa đi xem nhà không có nghĩa là thành lập quan hệ môi giới, cũng không có nghĩa là cung cấp phục vụ môi giới. Ba, khách hàng mục tiêu công ty Nhã Loan nhận định là Tạ X, La X 2, là công dân, bản án thực tế mua nhà là công ty Mi Khai Nhãn Tiếu, là pháp nhân, hai bên là chủ thể pháp luật không giống nhau. Trung tâm Tư Hòa trong giao dịch bình thường sẽ không xét duyệt thành phần cổ đông của pháp nhân, chỉ chú trọng người mua nhà có hay không khả năng mua nhà và khả năng trả tiền, vả lại trong quá trình công ty Mi Khai Nhãn Tiếu mua nhà, khách hàng mục tiêu mà công ty Nhã Loan nói hoàn toàn chưa từng xuất hiện, trung tâm Tư Hòa không tồn tại bỏ qua trung gian. Bốn, căn nhà tranh chấp là tiêu thụ nhà đại lý ủy thác không độc quyền, bất cứ công ty môi giới nào giành được nguồn nhà đều có quyền trung gian căn nhà này, với trung tâm Tư Hòa mà nói, chỉ cần công ty môi giới giành được sự tin cậy của khách hàng mục tiêu, đồng thời đạt được ủy thác bằng văn bản, và giao dịch thành công, trung tâm Tư Hòa sẽ dựa theo giao ước thanh toán tiền hoa hồng, không có tất yếu và động cơ bỏ qua trung gian. Trong bản án, công ty Savills đã dựa theo quy định kết toán tiền hoa hồng, đệ trình văn kiện ủy thác tương ứng, trung tâm Tư Hòa cũng đã thanh toán tiền hoa hồng tương ứng, trung tâm Tư Hòa cũng không có hành vi thực tế bỏ qua trung gian. Năm, cho dù là bên bán hay bên mua, cũng có quyền lựa chọn thị trường, cũng lựa chọn môi giới có năng lực thúc đẩy giao dịch cung cấp phục vụ môi giới. Tóm lại, không đồng ý yêu cầu tố tụng của công ty Nhã Loan.
Công ty Savills biện luận, đồng ý ý kiến biện hộ của trung tâm Tư Hòa. Tin tức nguồn nhà của căn nhà tranh chấp là công khai, công ty Nhã Loan không phải là đại lý độc quyền, không tồn tại tình hình công ty môi giới khác lợi dụng tin tức độc quyền của công ty Nhã Loan. Làm người mua nhà, có quyền lựa chọn công ty môi giới tin tưởng, phục vụ tốt, chuyên nghiệp hoàn thành giao dịch, vả lại công ty Savills là tiếp nhận ủy thác của công ty Mi Khai Nhãn Tiếu, không phải là ủy thác của khách hàng mục tiêu của công ty Nhã Loan. Sau khi tiếp nhận ủy thác, từ xác định phương án mua, bàn bạc giá, xác định giá đến ký kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng, sang tên xử lý thuế vân vân, đều là công ty Savills tham dự và cung cấp phục vụ môi giới, mà hành vi chỉ mang đi xem nhà của công ty Nhã Loan không phải là phân đoạn tất yếu trong giao dịch, công ty Nhã Loan cũng không có thúc đẩy giao dịch, không nên thu được tiền hoa hồng, do đó không đồng ý yêu cầu tố tụng của công ty Nhã Loan.
Bên thứ ba công ty Mi Khai Nhãn Tiếu biện luận, công ty Mi Khai Nhãn Tiếu thành lập ngày 15 tháng 10 năm 2019, Tạ X chiếm 99% cổ phần, La X 2 chiếm 1% cổ phần, Tạ X và Trương X là quan hệ vợ chồng. Năm 2015 Tạ X vì quay chương trình tại biệt thự Tư Nam, tương đối quen thuộc với biệt thự Tư Nam, năm 2019 Tạ X từng bày tỏ ý nghĩ thích biệt thự Tư Nam với bạn bè, bạn bè đã giới thiệu WeChat của Hoắc X cho La X – trợ lý của Tạ X. Ngày 21 tháng 6 năm 2019, La X thông báo Hoắc X sắp xếp xem phòng, nhưng La X không đi, Tạ X và Trương X đi, vì hộ khẩu Tạ X và Trương X đều không ở Thượng Hải, suy nghĩ lấy danh nghĩa công ty mua nhà, nhưng công ty Nhã Loan cho rằng dùng danh nghĩa công ty cũng thuộc về phạm vi giới hạn mua, cho nên phía Tạ X sau đó không lại xem nhà và liên hệ công ty Nhã Loan. Tháng 9 năm 2019, Tạ X ăn cơm với Đường Hoa của công ty Savills, từ chỗ Đường Hoa biết được có thể dùng danh nghĩa công ty mua nhà. (Chú thích: Đường Hoa là giám đốc cấp cao tại Savills Thượng Hải) Tháng 12 năm 2019, Tạ X đã mời luật sư ủy thác làm nghiệp vụ xem nhà mua nhà. Ngày 1 tháng 12 năm 2019, Tạ X ủy thác luật sư, Đường Hoa, Triệu Tuấn Thần của công ty Savills, nhân viên công tác Mạc X của công ty Mi Khai Nhãn Tiếu đi xem nhà, thỏa thuận phương án mua nhà. Vì nhân dịp cuối năm, trung tâm Tư Hòa cần thu hồi tiền vốn, lại thêm công ty Mi Khai Nhãn Tiếu mua trả toàn bộ, không cần vay, cho nên cuối cùng lấy giá 5.920 vạn tệ mua căn nhà tranh chấp, đồng thời vào tháng 2 năm 2020 làm thủ tục sang tên, ngày 9 tháng 3 năm 2020 lấy được giấy chứng nhận quyền bất động sản căn nhà tranh chấp. Công ty Mi Khai Nhãn Tiếu cho rằng, một, quan hệ pháp luật bản án là quan hệ hợp đồng môi giới nhà đã qua sử dụng, không nhất trí với quan hệ cơ sở pháp lý công ty Nhã Loan nhận định, công ty Mi Khai Nhãn Tiếu và công ty Savills tồn tại quan hệ hợp đồng môi giới, không tồn tại quan hệ hợp đồng môi giới với công ty Nhã Loan. Hai, bởi vì vấn đề giới hạn mua, công ty Nhã Loan không có đề xuất giải pháp tương ứng, nếu không, công ty Nhã Loan lẽ ra sẽ tiếp tục tiến hành thủ tục tiếp theo Ngoài ra, Hoắc X của công ty Nhã Loan không có tư chất của người quản lý, trong quá trình đưa đi xem nhà làm trái với thông báo trước đó của phía Tạ X, lén chụp ảnh, do đó phía Tạ X không muốn ủy thác công ty Nhã Loan tiến hành môi giới, phía Tạ X có quyền ủy thác công ty môi giới tốt hơn cung cấp phục vụ. Ba, công ty Savills cung cấp ý kiến và phục vụ chuyên nghiệp để mua nhà, giá cũng từ 6.200 vạn tệ ban đầu công ty Nhã Loan đưa ra giảm tới 5.920 vạn tệ, căn nhà tranh chấp lại là đại lý không độc quyền, do đó công ty Mi Khai Nhãn Tiếu lựa chọn công ty có giá nhà thấp, phục vụ chuyên nghiệp hơn tiến hành môi giới cũng không có gì không thỏa đáng. Tóm lại, không đồng ý yêu cầu tố tụng của công ty Nhã Loan.
Đương sự xoay quanh yêu cầu tố tụng chiếu theo pháp luật đệ trình chứng cứ, tòa tổ chức cho đương sự tiến hành trao đổi chứng cứ và đối chứng, với chứng cứ không có tranh luận, tòa đã xác nhận và lưu vào hồ sơ, đối với chứng cứ và sự thực có tranh luận, tòa nhận định như sau:
Một, nguồn căn nhà tranh chấp đăng ký dưới danh nghĩa trung tâm Tư Hòa. Căn cứ trần thuật của công ty Nhã Loan và trung tâm Tư Hòa, tòa nhà có căn nhà tranh chấp do công ty hữu hạn A Thượng Hải phát triển xây dựng, về sau công ty này chuyển nhượng căn nhà kể trên cho trung tâm Tư Hòa, trung tâm Tư Hòa ủy thác công ty hữu hạn B Thượng Hải đại lý tiêu thụ, đồng thời do công ty con có tư cách ký trực tuyến trực thuộc công ty hữu hạn B Thượng Hải là công ty hữu hạn C Thượng Hải thực hiện thủ tục ký hợp đồng mua bán nhà. Hình thức cụ thể tiêu thụ nhà là: 1. Trung tâm Tư Hòa (phía đại lý công ty hữu hạn B Thượng Hải) đẩy tin tức nguồn nhà (bao gồm vị tri, diện tích, giá nhà) cho công ty môi giới liên quan, do công ty môi giới thông qua kênh tiếp thị của chính mình tiến hành thông báo đồng thời tìm kiếm người mua mục tiêu. 2. Thông qua phương thức báo cáo WeChat đưa người mua mục tiêu đến xem nhà, cũng điền “Mẫu đăng ký tham quan biệt thự Tư Nam – Đông Uyển”, trong mẫu đăng ký tham quan này, có họ tên, thông tin liên lạc, thời gian tham quan của khách hàng, đồng thời còn cần khách hàng ký tên, nghiệp vụ viên công ty môi giới ký tên và nhân viên tiêu thụ ký tên. Mục ghi chú phía dưới mẫu đăng ký tham quan ghi rõ: Thời hạn có hiệu lực của khách hàng là 6 tháng kể từ ngày xác nhận, quá hạn cần xác nhận lại. 3. Khách hàng mục tiêu xác định mua và thỏa thuận xong điều kiện giao dịch với trung tâm Tư Hòa (phía đại lý công ty hữu hạn B Thượng Hải), do trung tâm Tư Hòa thông qua công ty hữu hạn C Thượng Hải ký kết bản trực tuyến “Hợp đồng mua bán bất động sản thành phố Thượng Hải” và làm thủ tục sang tên quyền tài sản tương ứng. 4. Sau khi giao dịch thành công, công ty môi giới xin kết toán tiền hoa hồng với trung tâm Tư Hòa (phía đại lý công ty hữu hạn B Thượng Hải), lúc kết toán tiền hoa hồng, cần đệ trình giấy phép kinh doanh của công ty môi giới, “Mẫu đăng ký tham quan biệt thự Tư Nam – Đông Uyển”, hợp đồng (thỏa thuận) trung gian khách hàng ký kết với công ty môi giới, và sau khi trung tâm Tư Hòa (phía đại lý công ty hữu hạn B Thượng Hải) thông qua xét duyệt nội bộ, do công ty hữu hạn B Thượng Hải dựa theo 1% giá trị hợp đồng thanh toán tiền hoa hồng cho công ty môi giới, phía khách hàng không cần thanh toán tiền hoa hồng cho công ty môi giới. Tháng 3 năm 2019, trung tâm Tư Hòa (phía đại lý công ty hữu hạn B Thượng Hải) đẩy ra nguồn nhà bộ phận trong đó bao gồm căn nhà tranh chấp, công ty Nhã Loan trung gian giới thiệu thành công căn nhà phòng 101 số 6, căn nhà này vào ngày 31 tháng 3 năm 2019 xem nhà, ngày 25 tháng 4 năm 2019 ký kết “Hợp đồng mua bán bất động sản thành phố Thượng Hải” (giá trị hợp đồng 3.500 vạn tệ), ngày 29 tháng 10 năm 2019 ký kết “Thỏa thuận trung gian mua bán bất động sản” (thời gian ký lùi là ngày 31 tháng 3 năm 2019), thời gian xin kết toán tiền hoa hồng là ngày 30 tháng 10 năm 2019, thời gian thanh toán tiền hoa hồng 35 vạn tệ là ngày 7 tháng 11 năm 2019.
Sự thực ở trên, do ghi chép tán gẫu WeChat, “Hợp đồng mua bán bất động sản thành phố Thượng Hải” (phòng 101 số 6), biên lai nhận khách hàng ngân hàng, hóa đơn công ty Nhã Loan cung cấp, “Mẫu đăng ký tham quan biệt thự Tư Nam – Đông Uyển” (phòng 101 số 6), “Hiệp nghị trung gian mua bán bất động sản”, giấy phép kinh doanh, “Xin ý kiến về tiền hoa hồng trung gian phòng 101 số 6 Đông Uyển biệt thự Tư Nam”, ký chung “Xin ý kiến về tiền hoa hồng trung gian phòng 101 số 6 Đông Uyển biệt thự Tư Nam”, ảnh chụp màn hình WeChat tự truyền thông trung tâm Tư Hòa cung cấp, và đương sự song phương trần thuật tại tòa chứng thực.
Hai, ngày 21 tháng 6 năm 2019, trợ lý Tạ X là La X thông qua WeChat hỏi thăm người đại diện theo pháp luật công ty Nhã Loan là Hoắc X tình huống nguồn nhà biệt thự Tư Nam, Hoắc X liền đề cử La X căn nhà tranh chấp (báo giá 6.200 vạn tệ, giá không thể thay đổi), và hẹn chiều hôm đó xem nhà. Hoắc X cũng báo cáo WeChat nhân viên tiêu thụ của của trung tâm Tư Hòa (phía đại lý công ty hữu hạn B Thượng Hải), nội dung báo cáo là cô Tạ đài Xoài, anh Trương, anh La. Tầm 1 giờ chiều, mấy người Tạ X và mẹ La X 2 thực địa kiểm tra căn nhà tranh chấp. Ngày hôm sau, mấy người Tạ X lại lần nữa xem nhà, nội dung báo cáo WeChat của Hoắc X là cô Tạ, trong WeChat, Hoắc X đề cập, Tạ X khách hàng hôm qua, sau khi nhìn rất thích. Trong khi tòa thẩm vấn, công ty Nhã Loan bày tỏ lúc xem nhà ngày 21 tháng 6, Tạ X đã ký “Mẫu đăng ký tham quan biệt thự Tư Nam – Đông Uyển”, nhưng mẫu đăng ký này nhân viên tiêu thụ của trung tâm Tư Hòa (phía đại lý công ty hữu hạn B Thượng Hải) không giao cho công ty Nhã Loan, cũng không cho công ty Nhã Loan chụp ảnh, trung tâm Tư Hòa (phía đại lý công ty hữu hạn B Thượng Hải) thì bày tỏ Tạ X vẫn chưa ký “Mẫu đăng ký tham quan biệt thự Tư Nam – Đông Uyển”,nếu ký mẫu đăng ký tham quan, không cần thiết phải không giao cho công ty Nhã Loan hoặc không cho công ty Nhã Loan chụp ảnh.
Sự thực ở trên, do ghi chép tán gẫu WeChat, tấm ảnh, ảnh chụp màn hình weibo công ty Nhã Loan cung cấp, và đương sự song phương trần thuật tại tòa chứng thực.
Ba, ngày 15 tháng 10 năm 2019, công ty Mi Khai Nhãn Tiếu thành lập, Tạ X chiếm 99% cổ phần, La X 2 chiếm 1% cổ phần.
Sự thực ở trên, do tài liệu hồ sơ công thương công ty Nhã Loan cung cấp chứng thực.
Bốn, đầu tháng 9 năm 2019, Tạ X ủy thác luật sư trao đổi với công ty Savills thủ tục liên quan tới mua nhà, bao gồm vấn đề giới hạn mua của công ty mở mới mua nhà, giá giao dịch, thuế phí, phương thức thanh toán, quy trình giao dịch vân vân, công ty Savills sau khi giao tiếp với công ty Tư Hòa và ban ngành liên quan, đã báo cáo kỹ càng tỉ mỉ cho luật sư Tạ X vấn đề có liên quan. Ngày 1 tháng 12 năm 2019, nhân viên công tác công ty Mi Khai Nhãn Tiếu Mạc X do Triệu Tuấn Thần công ty Savills đưa đi xem căn nhà tranh chấp. Trên “Mẫu đăng ký tham quan biệt thự Tư Nam – Đông Uyển” ngày đó, có con dấu của công ty Mi Khai Nhãn Tiếu, và Triệu Tuấn Thần công ty Savills. Cùng ngày, công ty Mi Khai Nhãn Tiếu và công ty Savills ký kết “Hợp đồng trung gian bất động sản”, trong hợp đồng này giao ước giá giao dịch căn nhà tranh chấp là 5.920 vạn tệ. Ngày 14 tháng 12 năm 2019, trung tâm Tư Hòa thông qua công ty hữu hạn C Thượng Hải ký kết bản trực tuyến “Hợp đồng mua bán bất động sản thành phố Thượng Hải” với công ty Mi Khai Nhãn Tiếu (giá trị hợp đồng 5.920 vạn tệ), công ty Mi Khai Nhãn Tiếu vào ngày 9 tháng 3 năm 2020 thu được hợp đồng đăng ký bất động sản căn nhà tranh chấp. Ngày 11 tháng 5 năm 2020, công ty Savills xin kết toán tiền hoa hồng với trung tâm Tư Hòa, ngày 26 tháng 5 năm 2020, trung tâm Tư Hòa thông qua công ty hữu hạn B Thượng Hải thanh toán tiền hoa hồng 59,2 vạn tệ cho công ty Savills, công ty Savills xuất hóa đơn tương ứng.
Sự thực ở trên, do “Hợp đồng mua bán bất động sản thành phố Thượng Hải”, “Sổ đăng ký bất động sản thành phố Thượng Hải” công ty Nhã Loan cung cấp, “Mẫu đăng ký tham quan biệt thự Tư Nam – Đông Uyển” (căn nhà tranh chấp), “Hợp đồng trung gian bất động sản”, giấy phép kinh doanh, “Xin ý kiến về tiền hoa hồng trung gian phòng 101 số 7 Đông Uyển biệt thự Tư Nam”,ký chung “Xin ý kiến về tiền hoa hồng trung gian phòng 101 số 7 Đông Uyển biệt thự Tư Nam”, biên lai nhận nghiệp vụ ngân hàng, hóa đơn trung tâm Tư Hòa cung cấp, ghi chép tán gẫu WeChat công ty Savills cung cấp, và đương sự song phương trần thuật tại tòa chứng thực.
Năm, người đại diện theo pháp luật của công ty Nhã Loan Hoắc Học Như sau đó biết được Tạ X, Trương X lấy danh nghĩa công ty mua được căn nhà tranh chấp, liền thông qua mạng tuyên bố tin tức, là Tạ X, Trương X bỏ qua trung gian, khiến dư luận quan tâm. Lúc tiếp nhận phỏng vấn tỏ vẻ, Tạ X sau khi xem nhà rõ ràng là thích (căn nhà tranh chấp), sau lại nói không cân nhắc nữa. Ngày 10 tháng 11 năm 2020, công ty Nhã Loan ủy thác luật sư phát đi “Công hàm luật sư” với Tạ X, Trương X, xưng công ty Nhã Loan vào ngày 21, ngày 22 tháng 6 năm 2019 đi cùng nhóm Tạ X, Trương X xem nhà, vì phía Tạ X bày tỏ không có tư cách mua nhà tại Thượng Hải, nhưng biểu đạt ý đồ suy nghĩ lấy danh nghĩa công ty mua nhà, sau khi xem nhà phía Tạ X không lại liên hệ tiếp công ty Nhã Loan. Về sau, công ty Nhã Loan biết được phía Tạ X đã lấy danh nghĩa công ty mua căn nhà tranh chấp, do đó yêu cầu Tạ X, Trương X làm ra văn bản trả lời có phải đã mua căn nhà tranh chấp hay căn nhà khác của biệt thự Tư Nam, để công ty Nhã Loan yêu cầu phí phục vụ trung gian từ bên bán hoặc là bên Tạ X.
Sự thực ở trên, do chứng cứ như video, ảnh chụp màn hình phỏng vấn trên weibo, “Giấy công chứng” (weibo), công hàm luật sư công ty Mi Khai Nhãn Tiếu cung cấp chứng thực.
Sáu, ngày 25 tháng 10 năm 2021, đơn kiện công ty Nhã Loan trình tòa xưng: “Sau đó, nguyên cáo hiểu ra, người mua mục tiêu vì không có hộ tịch Thượng Hải, thuộc về đối tượng bị giới hạn mua, người mua mục tiêu sau đó quyết định lấy danh nghĩa công ty mua nhà, số tiền mua nhà là khoảng 6.200 vạn tệ.”
Ngày 25 tháng 11 năm 2021, đơn kiện công ty Nhã Loan trình tòa xưng: “Quản lý khách hàng của nguyên cáo Hoắc X cho biết có thể đăng kí công ty xong mua”.
Sự thực ở trên, do đơn kiện trung tâm Tư Hòa, công ty Mi Khai Nhãn Tiếu cung cấp chứng minh.
Bảy, trong khi xét xử, công ty Nhã Loan bày tỏ, bản án bỏ qua trung gian là trung tâm Tư Hòa, Tạ X hoặc cấu thành đồng mưu bỏ qua trung gian.
Tòa cho rằng, tiêu điểm tranh luận của bản án có:
Một, xác định nguyên nhân vụ án của bản án
Căn nhà tranh chấp của bản án không phải là nhà chung cư mới xây, giữa công ty Nhã Loan và trung tâm Tư Hòa cũng không tồn tại hợp đồng tiêu thụ đại lý ủy thác nhà chung cư, trung tâm Tư Hòa trong bản án giao tất cả nhà cho nhiều công ty môi giới tiến hành trung gian, tìm người mua nhà mục tiêu, đồng thời do trung tâm Tư Hòa và người mua nhà tiến hành hành vi môi giới mua bán nhà, do đó giữa công ty Nhã Loan và trung tâm Tư Hòa tồn tại quan hệ hợp đồng môi giới, công ty Nhã Loan lấy nguyên nhân vụ án là tranh chấp hợp đồng tiêu thụ đại lý ủy thác nhà chung cư khởi tố rõ ràng là không phù hợp, tòa chiếu theo pháp luật xác nhận nguyên nhân vụ án của bản án nên là tranh chấp hợp đồng môi giới.
Hai, trung tâm Tư Hòa có hay không tồn tại hành vi bỏ qua trung gian
Công ty Nhã Loan cho rằng, những người Tạ X, Trương X là khách hàng mục tiêu đưa đi xem nhà ngày 21 tháng 6 năm 2019, căn cứ giao ước ghi chú “Mẫu đăng ký tham quan biệt thự Tư Nam – Đông Uyển”, thời hạn có hiệu lực đối với đưa khách hàng đi xem là 6 tháng, tức trước ngày 21 tháng 12 năm 2019, Tạ X, Trương X là khách hàng của công ty Nhã Loan, là tin tức độc quyền của công ty Nhã Loan, mà trung tâm Tư Hòa dưới tình huống biết rõ thời hạn có hiệu lực của khách hàng, vậy mà Tạ X vì nguyên nhân giới hạn mua thông qua đăng kí công ty mua nhà, lơ là xét duyệt thời hạn có hiệu lực và tình huống cổ đông của công ty Mi Khai Nhãn Tiếu, tạo thành do công ty Savills trung gian thành công, do đó hành vi của trung tâm Tư Hòa cấu thành hành vi vi phạm hợp đồng bỏ qua trung gian. Tòa cho rằng, bỏ qua trung gian không phải là khái niệm pháp luật nghiêm ngặt về mặt ý nghĩa, bỏ qua trung gian thông thường hay nói là chỉ hành vi người ủy nhiệm lợi dụng tin tức độc quyền của công ty môi giới mà lách qua công ty môi giới trực tiếp ký kết hợp đồng mua bán với bên còn lại, vì vậy giảm bớt phí môi giới mình nên thanh toán hoặc công ty môi giới không thể thu được thù lao nên được. Trong bản án, 1. Sự thực công ty Nhã Loan đưa Tạ X đi xem nhà, song phương đều không dị nghị, tòa xác nhận. 2. Đối với việc Tạ X có hay không ký “Mẫu đăng ký tham quan biệt thự Tư Nam – Đông Uyển”, có hay không thu được trao quyền trung gian của Tạ X, công ty Nhã Loan hoàn toàn chưa cung cấp chứng cứ tương ứng. Công ty Nhã Loan xưng mẫu đăng ký tham quan do công ty Tư Hòa lưu lại không giao cho công ty Nhã Loan, mà trung tâm Tư Hòa tỏ vẻ Tạ X vẫn chưa ký mẫu đăng ký tham quan, do mẫu đăng ký tham quan này mục đích mà nói chủ yếu là xác nhận nguồn gốc khách hàng, là vì bảo hộ lợi ích của công ty môi giới đưa đi xem (có hay không được hưởng thời hạn có hiệu lực của khách hàng 6 tháng), trung tâm Tư Hòa cũng không cần thiết sau khi khách hàng ký tên không cho công ty Nhã Loan sao chép hoặc là chụp ảnh. Mà đối với công ty Nhã Loan mà nói, sau khi khách hàng ký tên xác nhận, càng nên chủ động yêu cầu sao chép hoặc là chụp ảnh lưu lại, để dùng kết toán tiền hoa hồng tương lai, công ty Nhã Loan lơ là bảo đảm quyền lợi bản thân, hậu quả sau đó nên do công ty Nhã Loan gánh vác. Không thể bài trừ công ty Nhã Loan tồn tại tình huống kể trên, đồng thời cũng không thể bài trừ tồn tại tình huống Tạ X xác thực chưa ký tên. Vì vậy, dưới tình huống không có chứng cứ bằng chứng khác, tòa không thể xác nhận công ty Nhã Loan đã đạt được sự trao quyền của Tạ X, ý kiến công ty Nhã Loan cho rằng Tạ X ký tên tại “Mẫu đăng ký tham quan biệt thự Tư Nam – Đông Uyển”, và lấy việc này yêu cầu xác nhận công ty Nhã Loan đã thu được 6 tháng thời hạn có hiệu lực thân phận khách hàng của Tạ X, tòa không tin tưởng. 3. Đối với vấn đề trung tâm Tư Hòa có hay không chưa làm tròn nghĩa vụ xét duyệt, dẫn đến công ty Nhã Loan không thể thu được tiền hoa hồng trung gian. Trung tâm Tư Hòa làm bên bán căn nhà tranh chấp, dùng phương thức đại lý không độc quyền tiêu thụ căn nhà tranh chấp, tuy tồn tại quan hệ hợp đồng môi giới với công ty môi giới này, nhưng hoàn toàn chưa ký kết hợp đồng phục vụ môi giới bằng văn bản với công ty môi giới này, song phương cũng không tồn tại nghĩa vụ giao ước trung tâm Tư Hòa cần tiến hành xét duyệt cổ đông của người mua nhà danh nghĩa công ty, đồng thời tiến hành phân biệt khách hàng đã đưa đi xem nhà khác, pháp luật cũng không có quy định người ủy nhiệm có nghĩa vụ pháp định kể trên. Làm người bán, càng chú trọng là tư cách mua nhà của người mua nhà và năng lực thanh toán tiền nhà, phương thức thanh toán và kỳ hạn thanh toán, do đó ý kiến của công ty Nhã Loan có liên quan đến trung tâm Tư Hòa chưa làm tròn nghĩa vụ xét duyệt, tòa khó mà tin tưởng. 4. Trung tâm Tư Hòa biết Tạ X đã từng xem nhà, nhưng cũng không tồn tại hành vi bỏ qua trung gian là nhảy qua công ty Nhã Loan trực tiếp cùng Tạ X hoặc là công ty Mi Khai Nhãn Tiếu ký kết hợp đồng mua bán nhà. Trên thực tế, Tạ X là thông qua ủy thác công ty Savills trung gian đàm phán với trung tâm Tư Hòa, trung tâm Tư Hòa cũng dựa theo quy trình kết toán tiền hoa hồng tiến hành xét duyệt tư liệu liên quan đến công ty Savills, cũng dựa theo 1% giá trị hợp đồng thanh toán tiền hoa hồng, không tồn tại hành vi trốn tránh thanh toán tiền hoa hồng.
Ba, Tạ X lấy danh nghĩa công ty mua nhà, có hay không tồn tại đồng mưu bỏ qua trung gian mà công ty Nhã Loan kể
Bản án xử lý là quan hệ hợp đồng môi giới giữa công ty Nhã Loan và trung tâm Tư Hòa, mà không phải là công ty Nhã Loan và Tạ X, La X 2 hoặc quan hệ hợp đồng môi giới giữa công ty Mi Khai Nhãn Tiếu. Hiện công ty Nhã Loan cho rằng Tạ X, La X 2 và công ty Tư Hòa tồn tại đồng mưu bỏ qua trung gian, nhưng căn cứ bản án điều tra rõ sự thực, hình thức môi giới căn nhà tranh chấp là đại lý không độc quyền, vả lại tiền hoa hồng của công ty môi giới do bên bán căn nhà tranh chấp thanh toán, người mua nhà không cần thanh toán tiền hoa hồng, trước khi người mua nhà và công ty môi giới ký hợp đồng trung gian, người mua nhà hoàn toàn có thể thông qua con đường công chúng biết được tin tức nguồn nhà, cũng có quyền lựa chọn công ty môi giới báo giá thấp, phục vụ tốt thúc đẩy thành lập hợp đồng mua bán nhà. Trong bản án, Tạ X tuy do công ty Nhã Loan đưa đi xem nhà, nhưng sau khi xem nhà, giữa Tạ X và công ty Nhã Loan không liên hệ nữa. Đối với việc này công ty Nhã Loan cho rằng đã cung cấp cho Tạ X phương pháp dùng công ty mua nhà, mà công ty Mi Khai Nhãn Tiếu thì cho rằng công ty Nhã Loan báo cho Tạ X lấy danh nghĩa cá nhân mua nhà thuộc về giới hạn mua, lấy danh nghĩa công ty mua nhà cũng thuộc về giới hạn mua, nhưng song phương đều chưa cung cấp chứng cứ tương ứng. Vì vậy, dưới tình huống không có chứng cứ như thỏa thuận chứng minh, không thể xác nhận giữa công ty Nhã Loan và Tạ X chỉ dựa vào đưa đi xem nhà là thành lập quan hệ hợp đồng môi giới, càng không thể nào xác nhận Tạ X trước hoặc sau đó biết sẽ gánh vác hậu quả pháp lý sau khi mang đi xem nhà ủy thác môi giới khác, giữa Tạ X và trung tâm Tư Hòa cũng không có hành vi đồng mưu bỏ qua trung gian, do đó chủ trương công ty Nhã Loan yêu cầu nhận định Tạ X tồn tại đồng mưu bỏ qua trung gian, thiếu sự thực và căn cứ pháp lý.
Tóm lại, trung tâm Tư Hòa trong quá trình thực hiện hợp đồng môi giới với công ty Nhã Loan, không hề tồn tại hành vi vi phạm hợp đồng, yêu cầu tố tụng công ty Nhã Loan yêu cầu trung tâm Tư Hòa thanh toán tiền hoa hồng đồng thời thanh toàn tiền lãi quá hạn, không có căn cứ về mặt pháp luật, tòa không ủng hộ. Dưới đây, căn cứ quy định điều thứ ba “Một số quy định của tòa án nhân dân tối cao về việc áp dụng thời gian hiệu lực”, điều thứ chín trăm sáu mươi mốt, khoản một điều thứ chín trăm sáu mươi ba, điều thứ chín trăm sáu mươi bốn, điều thứ chín trăm sáu mươi lăm “Bộ luật dân sự nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa”, phán quyết như sau:
Bác bỏ toàn bộ yêu cầu tố tụng của nguyên cáo công ty hữu hạn quản lý bất động sản Nhã Loan Thượng Hải.
Phí thụ lí vụ án 9.720 tệ, do nguyên cáo công ty hữu hạn quản lý bất động sản Nhã Loan Thượng Hải chịu.
Nếu không đồng ý với phán quyết này, có thể trong vòng mười lăm ngày kể từ ngày bản án tống đạt, trình đơn kháng cáo với tòa, đồng thời chiếu theo số người đương sự đối phương đưa ra bản sao, kháng cáo với tòa án nhân dân trung cấp thứ hai thành phố Thượng Hải.
Chánh án Dương Dĩnh
Thẩm phán Vương Lăng Băng
Thẩm phán Vương Nguy Kỳ
.
Ngày hai mươi ba tháng hai năm hai không hai ba
Trợ lý thẩm phán Thi Văn
Thư ký Hoàng Hiểu Tĩnh
